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新西兰修改“禁购令”:有人哭,有人叫,公寓买家都在笑!

新西兰中文先驱2018-12-05 14:42:30


可以说,被称为“外国人购房禁令”的《海外投资法修正案》是工党新政府最重要的政纲。在一定程度上,工党之所以能在阔别九年后再度执政,正是利用了一部分民众对房价飞涨不满,对外国人炒卖新西兰房产愤怒的情绪——这也是优先党放弃得票多的国家党,转而和工、绿联盟合作的根源!


作为新政府“百日新政”的一部分,《海外投资法修正案》去年12月闪电通过一读,提交专责委员会审议。此后的公示期间,潮水般的意见书涌向专责委员会,高达九成表示反对——这并没有什么奇怪的,考虑到修正案对于房地产经济的负面作用,产业链上的各个环节:开发商、银行、业主、地产中介、贷款顾问,包括那些笃信市场力量的经济学者是其“天然”的反对者。



此后部分反对者陷入自我矛盾的情绪:他们一方面呼吁要对法案进行大幅修改,另一方面却不断嘲弄政府“跳票”——由于专责委员会的报告一拖再拖,“禁止外国人买房”的实施日期也一再顺延。


本周一晚,专责委员会终于没有“跳票”,在D-Day(截止日)前两天发布了报告,提出对《海外投资法修正案》做出多处修改!这些修改是对最集中的反对意见的积极回应,可以说,工党政府强硬的“禁止外国人买房”立场被大大软化了。


新版《海外投资法修正案》目前在二读,如无意外将很快成为正式法律。至此,如果您还是满腹怨言的话,恐怕这部法案无论如何都没法让您满意了。


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扩大常规居民定义


报告把对常规居民(ordinaryresidents)定义的修改放在了第一位,可见这个问题的重要性。


在第一个版本的法案中,新西兰常规居民被定义为:持有永久居民签证的新西兰居民。报告认为,这个定义排除了那些已持有居民签证,但尚未满两年的新西兰居民,而后者理应拥有和前者一样的权利。因此,报告建议将常规居民的定义修改为:持所有居民签证的新西兰居民。



受益对象:这一修改的直接受益对象是那些取得居民签证不久的新移民,他们不再需要等待两年才能买房。从逻辑上来说,新西兰居民不能在自己居住的国家买房是毫无道理的,申请居民身份这件事本身已经足够证明申请人对新西兰的Commitment(归属),这一修改可谓顺应民意。


特别关注:需要特别指出的是,按照原方案,常规居民买房只有在符合其他条件的情况下才能买房,这一点并没有改变!不仅如此,专责委员会还在条件中增加了一条。按新版《海外投资法修正案》,常规居民买房需要满足以下条件:


  • 持有居民签证;

  • 过去12个月住在新西兰;

  • 是新西兰税务居民(这一条是新增的);

  • 过去12个月在新西兰住满183天。


也就是说,过去12个月在新西兰住满183天的硬性要求仍然在,如何确定自己是税务居民则需要专业人士的意见。总之,那些很早以前就拿了PR,但已经离开新西兰的人,修正案通过后确定无法再空降买房!这些人想重新回新西兰买房定居,必须先回来住满183天!


支持大型开发项目


报告的第二项修改是支持大型建设项目。在第一个版本的法案中,外国投资者可以购买土地新建住房,但不得用于自住,而且建成后必须在规定时间内出售。专责委员会认为这会大大影响外国投资者在新西兰开发大型房地产项目的积极性。同时,建成后必须出售的要求会降低外国投资者的兴趣,造成融资困难,也不利于“为新西兰增加房产供应”的初衷。因此,专责委员会建议修改为:


  • 超过20套的大型多层公寓房地产项目,其中60%可以预售给外国投资者;

  • 上述项目建成后,购买公寓的外国投资者可保留房产,但不得用于自住用途;

  • 外国投资者投资建设超过20套的大型房产项目,建成后如用于出租,或采取出租-出售模式经营的,无需在规定时间内出售。



受益对象:这一修改的目的是为鼓励外国投资者开发公寓或联排屋,这也符合“更高、更密”的城市发展战略,同时也给持工签、学签的人士开了一个口子。此外,这一修订给原本一片哀嚎的公寓市场带来巨大利好,对公寓开发商,以及已经拥有公寓或买了楼花的人士来说,这都是个非常好的好消息!


特别关注:作为外国投资者的一部分,工签、学签持有者可以买公寓是好消息,但建成后不能自住还是让人难以理解。对有确实居住需求的工签、学签持有者来说,不能住自己的房子反而要去租房非常荒谬。而且正如很多人指出的,届时这一政策的可行性也不高——这是一个管理成本太高,却没有什么意义的事,希望政府能在这方面做出进一步修正。


此外,报告也基本扼杀了工签、学签持有者买地建房自住的可能性,毕竟谁也不会投入这么大一笔钱,去冒不能自住的风险。


增加额外豁免情况


在法案的意见反馈中,Spark、Fletcher等上市公司都提到了一个重要问题:很多新西兰大型企业都是海外控股超过25%的,依法应当被归类为外国投资者。不得自由购买新西兰土地,势必给他们的发展带来极大困难。因此,专责委员会建议对这一类公司特别豁免。


此外,专责委员会还认识到新西兰严重缺乏酒店设施,为鼓励外国投资者投资酒店业,也需要对这一情况进行豁免。


因此,专责委员会建议:


  • 外资控股超过25%的电信、天然气和电力公司在购买土地时获得豁免,无需经过海外投资办公室批准;

  • 超过20套的大型酒店业开发项目允许外国投资者投资,但这些投资者必须和开发商或经营者签署协议,将这些房间回租给酒店;这些投资者每年自己住在这些房间,或预定房间的天数不得超过30天。



受益对象:提供基础设施服务的电信、天然气和电力公司得到豁免毫无疑问是正确的。而对酒店业的豁免则让整个新西兰旅游业喜闻乐见——作为旅游大国,新西兰的旺季存在严重的房间短缺。此外,由于这一修改主要针对的是公寓式酒店,对这一类型物业的投资者来说这显然也是个好消息。


特别关注:反对党抨击应该扩大豁免范围:既然电信、天然气和电力公司得到豁免,为什么养老村不行?新西兰不少养老村开发商的母公司在海外,反对党认为禁令会导致这些投资者缺乏进一步开发养老村的热情。


其他重要修改


改变举证责任


在第一个版本法案中,对房地产买卖进行过户的专业人士——一般情况下是律师,必须确保当事人没有违反《海外投资法修正案》规定,否则可能招致最高2万纽币的罚款。专责委员会在收到大量反对意见后,决定将这一举证责任转至买家——买家需提交书面声明,披露自己购房或购买土地的行为是否需要向海外投资办公室申请。除非没有当事人声明,或有明显理由质疑声明真实性,律师不得干预过户完成。


延长最长租赁期限


目前海外人士租赁新西兰敏感土地的最长期限为三年。而按照《海外投资法修正案》,普通住房也将被列入“敏感”土地,因此海外人士租赁新西兰住房的最长期限也只能是三年,这引发了不少人的担忧。专责委员会认为,部分海外人士,比如国际留学生在新西兰停留时间可能会超过三年。为避免争议,专责委员会建议将海外人士租赁新西兰住房的最长期限延长至五年。至于无固定期限租赁协议,专责委员会建议,将这一类型的租赁协议明确排除在《海外投资法》的管辖范围之外。




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