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新西兰限购:新西兰人不应该被更有钱的外国人欺负

IPO在线2018-11-08 07:55:18

作者:阿文

来源:Amy姐的跨境金融圈(ID:chinashintay),已获授权



△新西兰经济发展部长David Parker




新西兰人不应该被更有钱的外国人欺负,”新西兰经济发展部长David Parker表示。


看看,那些更有钱的外国人—Jack Ma,买了新西兰的奶(纽仕兰牧场),还说“这里的空气是甜的”。



看看,那些更有钱的外国人—孙红雷买了新西兰的豪宅,还在微博大秀,一栋有宽阔私家花园的独立屋别墅,惬意啊。



看看,那些更有钱的外国人—相声明星于谦,买了新西兰的纯血马。。。



其实,更有钱的外国人当然也不止中国买家,比如还有一些富有的美国人,如PayPal创始人彼得·泰尔、前NBC主持人马特·劳尔等等都有在新西兰置业。



位于太平洋西南部,与世隔绝、环境污染指数最低的“纯净之国新西兰,被外界定位成了富人和名人的热门休闲场所、全球精英的栖身之所。


一边是更有钱的外国人买买买,一边是新西兰国民“买不起危机”,


终于,新上任80后美女总理杰辛达(Jacinda Ardern)将房价飙升的矛头指向外国投资者,并于8月15日三令通过《海外投资法》修正案,正式禁止外国人购买“现有房产”。


本届政府相信新西兰人不应该被更有钱的外国人欺负,”新西兰经济发展部长David Parker表示,“不管是湖滨房,海景房,还是一般的郊区房,修正案确保了我们的房地产市场位于新西兰,而不是国际市场。”“新西兰人应该在由新西兰买家组成的市场上购买住房,这是新西兰人与生俱来的权力(birth right)”。


总之,好尴尬呀。有时有钱却没办法为所欲为了呢。


好吧,今天我们一起看新西兰限购政策,以及新西兰房价“暴涨背后推手”,看新西兰还能不能投?


新西兰限购令


公共政策公司Demographia将新西兰最大城市奥克兰评为世界上最不可负担住房的地方之一。你觉得中国北上深可负担么,哈哈


过去10年里,新西兰的平均房价增长了大约60%,奥克兰基本翻番。房屋所有率降至1951年以来的最低水平。


打着“不能让外国人欺负”旗号,8月15日,新西兰议会通过了备受争议的新政《海外投资法修正案》,明令禁止外国投资者购买“住宅类”的现有房屋和土地,但可以投资新开发的公寓楼花;而且,即便外国投资者是买新房,也不能用来自住,只能出租或出售,且外国买家比例不能超过项目的60%。


△来源:《海外投资修正案》


被禁的“住宅类现房”?


被禁的住宅类现房,有两种,即直接买或者通过股权间接买都不行。


一类是指已经建成住宅房屋,或者打算用来建造住宅房屋的土地;


二类是指通过成为公司注册股东来获取大厦住宅单位的居住权。


△来源:《海外投资修正案》


被禁的“外国投资者”?


被禁的“外国人”,是指除新西兰公民、永久居民身份拥有者、常规居民(持有新西兰居民签证有意定居于此的人,他们必须在过去12个月都住在新西兰、未来一年至少183天在新西兰居住的要求,且是新西兰税务居民)外的其他人。


而且,澳大利亚和新加坡买家并不受新规约束,因为两个国家与新西兰有贸易协定。


“专门”被禁的中国买家?


新西兰统计局数据显示,在最近一个季度中,首都奥克兰1/5的住房、皇后镇湖区1/10的住房被卖给海外买家。(来源:英伦投资客)


海外买家主要来自中国和澳大利亚,而中国买家排名第一澳大利亚买家又不受新规约束,那该禁令是为中国买家或“听着像中国名字的买家”量身定制的禁令了。。


尴尬,看新西兰反对党国家党在该法案的辩论中,直接就称:这是针对“有着像中国名字的买家(Chinese sounding names)”出台的荒谬法案


其实,在2015年时,媒体就爆出当年2月至4月销售的奥克兰房产中,有4成子都卖给了拥有中国姓氏/名字的人。。称“中国人只是想拥有不受中国ZF控制的资产。”



房价飙升背后


Anyway,法案已出,锅已经背上了。

不过,深层剖析下,真是外国(中国)买家把新西兰房价买到飙升么?


当然不是。


根据新西兰统计局6月份数据,新西兰住宅房屋的外国买家只占3%,

而且外国购房者的比例在今年一季度增长率为1.5%,此后甚至又回落至了1.2%。



事实上,在《海外投资法修正案》出台前,2017年下半年至今,新西兰房价已被遏制。原因之一是新西兰团聚类移民被暂停,因移民而买房的人减少。(来源:新西兰上海总商会会长严隽人)


移民致房价走高?


以房价最高的奥克兰为例,可看到奥克兰净移民人数从2013年起直线上升



2012年5月10日,新西兰政府发布了移民新政,变更的内容简而言之就是亲属移民,有钱优先这让一大帮技术不达标、英语不过关,唯有不差钱的土豪,亲属移民申请通过率蹭蹭上涨


亲属移民数量猛增,房屋供给跟不上,房价也自然水涨船高。


△数据来源:MBIE BRIEFING FOR INCOMING MINISTER PHIL TWYFORD/STATISTICS NZ.


2015年,政府为奥克兰的人口压力操碎了心,终于出台移民新政,鼓励边远地区的技术/创业移民,申请去当“开荒牛”的额外加分。此举让奥克兰的房价稍微降温,但依然高企,还拉高了其他人口流入地区的房价。



利率低致房价走高?


与此同时,原因不止移民数量,居外网的全球公关和媒体总监Dave Platter认为,导致新西兰出现住房危机的真正原因是利率


新西兰的官方现金利率(OCR)不断调低,已经到达史上最低水平1.75%,宽松的利率自然会让大量资金流入住房市场。近年来,当地的商业银行房贷利率维持在6%以下(5年以上)。


△来源:《ASB Home Loan Rate Report July 2018》


供给跟不上,贷款利率低,租金价格高,房价上涨是必然啊。


禁令下,房产市场怎么走?


那么,粗放的限购令下,新西兰房产市场怎么走?还值不值得投?


先看房产收益历史情况,97%是赚的


事实上,根据房地产数据研究机构CoreLogic发布的最新损失与收益报告,

今年第一季度新西兰的住宅投资损失率仅为3.5%,公寓的投资损失率是11.2%,剩下的大部分买了再卖的都是赚钱的。


△来源:Corelogic


就城市讲,奥克兰房产的投资损失率只有3.7%,而达尼丁投资损失率全国最低,只有1%。(达尼丁是19世纪60年代末新西兰淘金热的始发地,有着庞大的华人区)


△来源:Corelogic


再看租金收益,拿奥克兰讲,收益年化3%左右,还算稳定。



那么,再看未来,在限购令下,房产供给和需求缺口依然增大,


而且,拿奥克兰讲,奥克兰市议会高调出台了未来10年的城市发展计划,几百亿新西兰元的基建项目也要陆续上马。未来10-20年,奥克兰这个城市大发展带来的机遇也是非常罕见的。


新法令的实施,对投资客来说(本地投资客+海外投资客)将意味着一个粗放型投资时代的终结,未来将迎来一个更加依靠土地变现能力的投资时代



禁令下,怎么投?


那么,有机会,但在禁令下,外国投资人怎么投?我们看回禁令说,看几点(大奥村阿铁)


1、大型住房开发项目,允许预售给外国人,但外国买家比例不能超过60%,项目完工交割给海外买家之后,只能出租,但不能自住。


即,非新西兰本国购房者可以购买新房楼花(不管是公寓楼花,还是新建联排,新建独栋别墅),那么,没有新西兰身份的外国人,可以买,但是买了不能自己住,得出租,这里面会有很多灰色地带,比如可以老公买,让租房公司租给老婆?


2、放宽居民购房限制 (这里说的居民不仅仅是指RV也包含了PRV) 允许所有新西兰居民签证的持有者购买土地而无需经过海外投资办公室(OIO)审查,但是必须在过去12个月待满183天。


对于很多新移民(技术移民或投资移民)来说,没有满183天能买吗?能,只要能证明这是你以自住需求为由而购买,是可以通过审核购买的;但是前183天只能买一套作为自住,如果想买更多的投资房,或是做开发用途的土地,那就需要确保你在购买的时候,在过去的12个月待满了183天。


3、对于学生签证或是工签人士,则不能购买自住房,通过"新建筑测试"和"有益于新西兰"的测试审查后,可以购买住宅用地进行开发。


4、最后,投资退休村、养老设施和学生宿舍也不受限制。新西兰政府支持对商业房地产的投资,而且还简化了购买商用房的审批手续。



粗暴的禁令(别国更多只是采用差异化税收作为限购的替代工具),可预期的发展,不同文化的冲突,看你如何把握了。



本文作者Amy姐,入于会计师事务所,兴于券商投行。拆过红筹,做过并购。现帮移民的朋友打理家族资产,做跨境投资。

感谢Amy姐的跨境金融圈(ID:chinashintay)授权转载本条内容。授权仅允许微信单平台转载


  


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