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为Airbnb而生 新西兰民宿设计攻略

逸居新西兰2019-01-18 11:54:09


一般人以为,随便一栋房屋都可以经营Airbnb。在建筑师和规划师等专业人士眼里,如果业主想避开邻居的投诉、达到监管要求又实现空间和入住人数最大化,个中有许多规划与设计上的讲究。




如何选择一个合适的地点来提供民宿?GUC Consultants规划师Wayne Wang告诉《逸居新西兰》,安静、便利和安全应该是最重要的考量因素。

一般来说,位于居民区(Urban Zone)的民宿选址,他推荐靠近主路的前座地(front site)或者拐角地(corner site)的房子。好处是可以最大范围的降低对周围邻居生活的影响。比如,车辆频繁进出带来的噪音。相对来说,临街的房子会更小程度地吵到那些后座的住户。同时,临街的房子更有利于接受公共监督(Public surveillance),以保障长期稳定的社区安全。试想一下,谁也不太会愿意选择居民区中一个非常隐秘或者封闭的后座民宿。毕竟旅客选择一个陌生城市的民宿,首要考虑的问题是安全。

如果民宿瞄准的是远离城市喧嚣的客群,业主经营靠海、靠山或靠林的度假小屋则更需注意。Wayne指出,这些地点往往位于比较偏僻的郊外。房东应该安装户外照明系统,以提供夜晚交通路况的畅通。因为新西兰大部分郊外地区(Rural area)是不提供公共照明系统的。加上私人道路比较狭窄且缺少相对公路边界的护栏,所以户外照明对于不熟悉环境的旅客来说非常重要。

如果是户外泊车,他建议房东也应该考虑提供坚固的停车位,如水泥路或者停车砖。由于多雨的原因,新西兰户外会比较湿滑。Formed driveway或者pavement会极大的降低意外的发生。人行通道亦是如此。




开工建造前,许多决定未来民宿经营情况的元素已经被注入。背后的建筑设计师首先考虑的是怎么能够把房屋用途的灵活性体现出来。建造同样的房子,如何适合不同的人群和目的。


一般以经营Airbnb为目的的房子,以后也可能会转售或是改变用途为自住。


如果业主有类似的规划,厨房的面积不可过小,应考虑相对正常的使用面积,以免难以满足未来自住需求。除此之外,奥克兰建筑设计公司Vikon设计经理Robben Han告诉《逸居新西兰》,从设计到材料的使用,都需要考虑以后操作的可能性。在外墙的选材上,尽量使用轻型的护墙板。如果砌砖,不仅施工时间更长,未来拆掉的难度也更大。



在Wayne看来,既然是出租的房子,在某种意义上会比普通自住要求更为严格。首先,屋况、结构、防火、防潮和保温都必须符合纽西兰建筑规范(New Zealand Building Code)的要求。除此以外,屋裡屋外都需要达到当地市议会(Local authority)规划的标准。

他强调了“一户一个厨房”的原则。房东不可因为希望把房间分别提供给不同的租客,就私建多个不合法的厨房系统。所有改造都应该事先去当地市议会或者规划咨询公司咨询。对于多出来的厨房系统,需要按照市政规划法则来审核。超出允许范围则需要申请资源许可(resource consent)。另外,也需要按照规定缴纳一定数额的开发贡献费用(development contribution fee)。

他提醒投资者,千万不要为了眼前的利益违反规范,否则很有可能为此付出一大笔罚款,并被当地市议会责令整改。没有合法报批手续的房子,若出了安全问题,保险公司也不会理赔。


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假如在某些情况下,客厅可以转换为客房的用途,更多的实际床位想必会吸引人数较多的家庭和朋友团预定。


不同于普通的民宅,Airbnb房屋要更加充分利用室内的空间。Robben指出,居住面积最大化,通常意味着舍弃车库,而是在室外提供单独的停车空间。这样,就可以把车库的空间用于房间空间。


此外,设计合理的情况下,一个客厅可由两个独立的居住空间共享。Robben建议的做法是把客厅设在中间,两(三)个房间分布在两边。房间的门可设置推拉门。一户居住的整体空间和两户居住的独立空间,都可以在一推一拉之间自由切换。


院子的空间优势在一定程度下也发挥出来。Archiland奥克兰建筑设计院创始人、新西兰华人建筑业协会秘书长Dylan Huang告诉《逸居新西兰》,预制微型房屋可在10平米的小巧空间内,容纳双人床、客厅、书桌、餐桌和备餐区(无水)。再大一点的可移动房车(Trailer Cabin)则可放下双人床、餐厅、厨房和卫生间。“ 只要有一定的院子,专业的建筑设计师会根据规范合理避开报批手续,确保符合市议会的监管。”


Dylan指出,预制房屋并非是中国工地上廉价的活动板房。除了实现传统房屋的居住功能外,还具有高性能的节能保温的作用。


可移动房车(Trailer Cabin)

10平米预制微型房屋


“一味的追逐房间数量的多少未必会给民宿出租带来可观的收入。最终要做到如何平衡居住质量且符合市政规范。。” Wayne指出,充足且温暖的户外活动空间、适度的房屋间距和标准的卧室规格都会在瞬间提升民宿整体的居住质量。当然,也会给房东带来可观的收入和回头客。

据Wayne介绍,在奥克兰统一规划法则的要求下,最小的双人房尺寸要达到3mx3m。户外活动空间(outdoor living area)需要最小4mx5m且不可以位于房子的正南面。主客厅户外视觉区(outlook space)要达到6mx4m且从最大的玻璃中间投出。主人套的户外视觉区需要达到3mx3m。

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据Robben转述,现在有Airbnb投资房业主开始提出用预制技术,以减少施工时间和降低成本。现在已有工厂生产标准化的卫浴和墙体的生产,到现场拼装。


预制技术在建筑业本是新兴做法,在成本上有多大的优势?长期研发及应用预制房屋的Dylan以四房一厅经济适用的出租房为例,对比了传统建筑方式和预制微型房屋操作的造价差异。

一般的施工建造方式造价至少35万新西兰元,从设计到建成需9个月。而预制微型房屋造价可控制在15万新西兰元以内,2-4周的安装后即可入住。

Dylan正打算在自家后院200平方米的土地上,使用两个可移动房车加上3个10平方米的预制微型房屋,形成四房一厅,其中带有一个套房。目前正在工厂生产这些房屋。



如果由旧房改建而成的民宿,则可应用PreFinish免漆装配式隔墙。新西兰传统隔断做法和是“木框架+石膏板+披灰+油漆”多重工序。装配式隔墙则是乐高式拼装墙体和多种颜色图案的免漆板组合而成,施工速度提升3到5倍。

预制技术的领域内,进一步使用模块化科技能进一步减少装配使间。Dylan指出,BIM模块化科技已经可以实现真正像汽车生产一样制造小型住宅(Minor Dwelling)产品。



普通的居住空间一般会以面积的不同,分主卧次卧。


Robben指出,Airbnb房屋则尽量要做到房间分割平均。每个房间考虑采光性,多一些窗户。同样价格下,如果两个房间面积和采光条件相差过大,住客心里会有对比。


如果要在房间里摆下电视和写字台和沙发,Airbnb房屋的单间面积会比普通民宅更大。Robben指出,普通民宅房间,最小的双人房10平方米-12平方米。Airbnb房间就要15平方米以上。


此外,卫浴数量也要尽可能做到和房间数量对等。Robben指出,Airbnb房屋的卫浴数量会比普通民宅多一些。在成本的考虑下,住户和卫浴的比率要合理,如果要共享卫浴的情况,可以考虑厕所和浴室单独的设计。


居住在Airbnb房屋里,通常是彼此陌生的人。Robben建议每个房间都有对外的推拉门,或是可经由走廊绕到房间。如果设计为两层,则可通过室内外楼梯来连接。但是,室内的楼梯很难做到完全的分割。“这些都是为了避免住户的流线交叉,提高隐私性和舒适性。”


撰文 Abby Chen

排版 Jiayu LI


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